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商品房交易违约金过高纠纷,法院不支持过高违约金

公布日期:2019-01-16    作者:何龙状师
案情简介: 商品房交易违约金过高纠纷
2005年5月王某在北京市向阳区某小区看中一套商品房,其时开辟商答应小区内会设置装备摆设健身会所,包罗网球场、游泳馆、健身房等办法,并包管会所面积不低于1500平方米。王某立即便与开辟商华丰公司签署了《商品房交易条约》。条约中商定衡宇总价款为45.8万元,交房工夫为2006年12月31日,交房当天小区会所正式投入利用,要是小区会所逾期,按延期交房处置惩罚。条约签署后,王某便根据条约商定向华丰公司付出了全部购房款45.8万元,华丰公司向其出具了购房发票。转眼间交房的日子到了,屋子固然交付了,但是健身会所却不克不及投入利用。王某便找到了开辟商谈判健身会所的事变,开辟商称工程延期再等大约两、三个月。2007年6月王某将衡宇装修终了并搬出来寓居。此时,健身会所仍未交付,王某要求开辟商付出违约金,开辟商断然回绝。 后王某找到笔者,笔者作为一名商品房专业状师细致查阅了其与华丰公司签署的《商品房交易条约》,此中条约中商定:“出卖人未根据条约划定限期将商品房交付买受人利用,每逾期一日,出卖人应根据已付总房款的万分之三向买受人付出违约金。”且在增补协议中商定:“华丰公司包管小区健身会所面积不低于1500平方米,于2006年1月31日投入利用,会所设置网球场、游泳馆、健身房。小区健身会所逾期的按延期交房处置惩罚。” 据此,商品房状师发起王某向开辟商主张从2007年1月1日至小区健身会所现实投入利用之日止的逾期投入利用的违约金,按已付总房款的日万分之三盘算。王某随后将开辟商华丰公司告上了法庭,庭审中华丰公司主张商定的违约金过高,哀求法院得当淘汰。
讯断结果:法院不支持过高违约金
向阳区人民法院颠末审理过讯断:华丰公司于本讯断见效后7日内以45.8万元为基数,按日万分之三向王某付出从2007年1月1日至本讯断见效之日止的逾期交付小区健身会所的违约金;华丰公司于小区健身会所投入利用后7日内以45.8万元为基数,按日万分之三向王某付出本讯断见效后第二天至小区健身会所现实投入利用之日止的逾期交付小区健身会所的违约金。
状师说法:什么是违约金
本案属于商品房预售条约纠纷中主张违约金的典范代表,那么毕竟什么是违约金呢?所谓违约金,是指当事人商定的大概执法间接划定的,在一方当事人不推行或不完全推行条约时向另一方当事人付出肯定数额的款项或其他给付。我国《条约法》第一百一十四条第一款划定:“当事人可以商定一方违约时该当凭据违约环境向对方付出肯定数额的违约金,也可以商定因违约孕育发生的丧失补偿额的盘算要领。”如一方不按商定推行任务,如当事人商定有违约金条款的,则该当根据违约金条款负担相应的违约责任。 本案商品房交易条约及增补协议中关于违约责任的商定,系两边当事人的真实意思表现,且条约的商定不违背国度执法法例的逼迫性划定,属于真实有用的商定。华丰公司未根据条约商定将小区健身会所交付利用,曾经组成违约,根据条约商定应按逾期交房处置惩罚,因而,王某主张华丰公司根据条约商定付出违约金是通情达理的。至于华丰公司主张违约金过高,根据我国《条约法》第一百一十四条第二款划定:“商定的违约金低于形成的丧失的,当事人可以哀求人民法院大概仲裁机构予以增长;商定的违约金太过高于形成的丧失的,当事人可以哀求人民法院大概仲裁机构予以得当淘汰。”从该条文不丢脸出,我王意彩彩票明白限定,只要在违约金“太过高于”丧失的环境下当事人可以哀求“得当淘汰”。凭据民事诉讼“谁主张谁举证”的准绳,准绳上该当由违约方来举证违约方的现实丧失环境,以证明商定的违约金过高。
联合本案,作为违约方的华丰公司该当举证证明商定的违约金太过高于给王某形成的丧失,要是其不克不及提供充实证据证明,那么该当根据条约商定的违约金盘算要领负担相应的违约责任。 在意彩彩票理论中,违约金能否太过高于丧失,一样平常要从违约方的现实丧失相比,最高人民法院《条约法表明(二)》第二十九条第二款划定,当事人商定的违约金凌驾形成丧失的30%的,一样平常可认定为条约法第第一百一十四条第二款划定的“太过高于形成的丧失”。同时,《最高人民法院关于审理商品房交易条约纠纷案件实用执法多少题目的表明》第十六条划定:“当事人以商定的违约金过高为由哀求淘汰的,该当以违约金凌驾形成的丧失30%为尺度得当淘汰。”别的,关于违约金的调解一样平常应由当事人提出主张,法院不宜依职权对违约金举行调解。但是,在审讯理论中,违约方每每以条约不可立、条约未见效、条约有效大概不组成违约举行免责抗辩,在此情况下法院可以就当事人能否必要主张违约金过高题目举行释明。
诉讼计谋指引: 雷同本案的环境,属于典范的开辟商违约,买受人可以经过如下方法维护正当权柄:
一、要求开辟商负担违约责任。开辟商未能根据条约商定交付健身会所曾经组成违约,买受人可以要求开辟商根据条约商定付出违约金。本案因条约中曾经对违约金盘算要领有明白商定,因而,该当根据条约商定举行盘算。
二、以敲诈为由主张打消条约。部门购房者在购房后以健身会所没有交付为由,以为开辟商组成敲诈,要求排除条约。本案中固然健身会所尚未交付,但是正在设置装备摆设历程中,将来一定会交付实用,仅是一个工夫早晚的题目。显然开辟商并没有任何敲诈举动,因而不克不及据此要求打消条约。 上述两种方法相比力,商品房专业状师发起买受人经过第一种方法维护本身的正当权柄,不发起挑选第二种方法。要是买受人执意要求打消条约,则大概面对败诉的危害。



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